Die Credit Suisse veröffentlicht die Studie «Büroflächenmarkt Schweiz 2023». Angetrieben von einem kräftigen Beschäftigungswachstum befindet sich die Büroflächennachfrage gegenwärtig im Hoch. Stimmen, die dem Büromarkt im Zuge der COVID-19-Pandemie eine disruptive Entwicklung prophezeiten, wurden damit eines Besseren belehrt. Die Belebung der Flächennachfrage hat im Gegenteil die Absorption ausgeschriebener Flächen angekurbelt und eine Reduktion des verfügbaren Flächenangebotes bewirkt. Allerdings nicht so in der Region Basel und auch gesamtschweizerisch bleibt ein Wermutstropfen. Gemessen am Plus der Beschäftigten hat sich die Angebotsquote nur verhalten reduziert. Im Vergleich zu früheren Erholungsphasen ist das Flächenangebot weniger stark gesunken. Das heisst, Homeoffice hinterlässt dennoch Spuren und mindert die Nachfrage nach Büroflächen.
(Zürich/Basel) Das starke Beschäftigungswachstum seit dem zweiten Halbjahr 2021 hat die Nachfrage nach Büroflächen beflügelt. Viele Unternehmen, die sich während der Pandemie mit Flächenanmietungen zurückhielten, konnten nicht mehr länger warten und mussten handeln. Meldungen über Vermietungserfolge begannen sich zu häufen, und die Mieter spürten, dass sie an gewissen Orten zugreifen mussten, um am Ende nicht mit leeren Händen dazustehen.
Homeoffice ist gekommen, um zu bleiben
Die Flexibilisierung der Arbeitswelten im Zuge des Homeoffice ist eine Realität. Auch nach der Rückkehr vieler Arbeitnehmer ins Büro bleiben die Belegungsraten klar unter dem vorpandemischen Wert. Die Unterschiede sind je nach Branche und Unternehmen zwar gross, inzwischen bietet aber eine grosse Mehrheit der Firmen flexible Arbeitsmodelle an – auch, um als Arbeitgeber attraktiv zu bleiben. Aufgrund der nur noch zeitweisen Präsenz der Mitarbeitenden im Büro ändert sich auch dessen Rolle. Die Bedeutung des Büros als Kommunikations- und Austauschort nimmt deutlich zu, was sich wiederum in veränderten Ansprüchen der Mieter äussert.
Flächenangebot sinkt, aber weniger stark als vermutet
Die kräftige Belebung der Flächennachfrage lässt eine entsprechende Reduktion des Volumens ausgeschriebener Büroflächen und folglich eine sinkende Angebotsquote erwarten. Tatsächlich ist die Angebotsquote in der Schweiz gegenüber dem Vorjahr von 5.8 % auf 5.6 % gesunken. In den Büroflächenmärkten der Grosszentren wurden bei rund 54 % der ausgeschriebenen Büroangebote mit einer Grösse von über 1000 m2 Vermietungserfolge erzielt. Gleichzeitig tauchen an anderer Stelle jedoch neue Bestandsflächen zur Wiedervermietung auf. Die verfügbaren Flächen reduzieren sich in der Summe daher weniger stark und verschieben sich teilweise bloss von einem Objekt zum anderen. Die in Anbetracht des robusten Beschäftigungwachstums nur verhaltene Reduktion der Angebotsquote lässt auf eine nur mittelmässige Absorption schliessen. Der Trend zum Homeoffice hinterlässt insofern Spuren, als ein bestimmtes Beschäftigungwachstum nicht mehr dieselbe Flächennachfrage auslöst wie früher.
Büroflächenmarkt in der Region Basel
Von 2016 bis 2020 musste Basel im Gegensatz zu den anderen Grosszentren eine Stagnation der Gesamtbeschäftigung hinnehmen. Dies erklärt sich teilweise durch den pandemiebedingten Beschäftigungsrückgang von 0.6% zwischen 2018 und 2020 (u.a. in der Gastronomie). Insbesondere Branchen mit einem hohen Büroarbeiteranteil haben dank der Möglichkeit ins Homeoffice auszuweichen, die Pandemie besser überstanden. Sie expandierten von 2016 bis 2020 jedoch nur verhalten, sodass auch die Bürobeschäftigung insgesamt nur schwach stieg (+0.4%). Letztere wuchs vor allem um den Aeschenplatz (Abb. 25) und im mittleren Büromarkt in Bahnhofsnähe, wozu in erster Linie die beschäftigungsstarken Branchen Unternehmensdienstleistungen und Gesundheit/öffentliche Dienste beitrugen. Dagegen war die Bürobeschäftigung im äusseren.
Konsolidierung der Pharmariesen hinterlässt Spuren
Die Konsolidierungen der Pharmariesen an ihren Hauptstandorten und die dynamische Entwicklung des BaseLink-Campus in Allschwil hinterlassen derweil weiterhin Spuren am Basler Büromarkt. Infolge der Fertigstellung des zweiten Roche-Turms und des Umzugs der Mitarbeitenden in die Grenzacherstrasse leerten sich das Elsässertor beim Bahnhof, die gegenüberliegende Liegenschaft VIA und das Gebäude an der Gundeldinger Hochstrasse. Durch den Umzug der Roche-
Mitarbeitenden sind insgesamt über 32‘000 m² zusätzliche Flächen frei geworden, das Gebäude in der Hochstrasse soll jedoch von der Artisa Group in das modulare Wohnkonzept City Pop Basel umgebaut werden. Somit scheint auch in Basel die Umnutzung leerstehender Büros in Wohnraum an Schwung zu gewinnen. Dennoch und trotz der Nachfragebelebung ab 2021 haben die ausgeschriebenen Büroflächen in Basel auch in diesem Jahr weiter zugenommen. Die Angebotsquote
stieg im Gesamtmarkt von 8.8% auf zuletzt 9.6% (Abb. 26).
Im CBD (Central Business Districts) ist das Flächenangebot infolge der vorstehend beschriebenen Bewegungen von bereits hohen 8.7% weiter auf 11.2% gestiegen, obwohl in den letzten Monaten in der Innenstadt diverse kleinere und grössere Flächen gut vermietet werden konnten, wie beispielsweise das Peter Merian–Haus West, wo nur noch wenige Quadratmeter verfügbar sind. Neben den Bewegungen der Pharmamultis hinterlässt aber auch der Homeoffice-Trend seine Spuren. So reduziert die UBS ihren Flächenbedarf am Aeschenplatz, weshalb dort grosse Flächen zur Zwischennutzung ausgeschrieben sind, bevor das Gebäude ab 2027 in enger Zusammenarbeit zwischen der Steiner AG und der Stadt Basel umgebaut wird.
Das Areal Bahnhof Ost weist noch viele freie Flächen aus
Auch auf der anderen Seite des Bahnhofs SBB in Richtung der Autobahn ist der Markt stark in Bewegung. Aufgrund der neuen Angebote auf dem Grosspeter Areal sowie der Entwicklungsprojekte im Dreispitz und am Güterbahnhof Wolf wächst die Stadt Richtung Südosten. Während der Grosspeter Tower nun vollvermietet ist und auch dank der Ansiedlung von Moderna durchaus Erfolge zu verzeichnen sind, stehen noch einige Flächen im Angebot: Im Peter Merian Haus Ost
sind beispielsweise nach wie vor über 2300 m² frei, der Krankenversicherer Sympany vermietet zwei Geschosse seines Sitzes, und auch in den ab 2023 bezugsfertigen Grosspeter-Neubauprojekten CLIME, TEC und B-City sind nach wie vor Flächen zu vermieten. Darüber hinaus werden die juristische und die wirtschaftswissenschaftliche Fakultät voraussichtlich 2028 die Flächen im Jacob Burckhardt Haus räumen und nach Münchenstein umziehen. Zuletzt wurde der grossmass-
stäbliche Umbau des «Rostbalkens» ab 2024 bekannt gegeben, wo unter dem Projektnamen Nauentor am Bahnhof bis 2030 weitere 50‘000 m² Büroflächen entstehen werden. Vorderhand aber sinken die Flächenangebote in den Bestandsobjekten dank der ab 2021 verzeichneten Nachfragebelebung, sodass die Angebotsquote im mittleren Büromarkt von 7.6% im Vorjahr auf 6.8% im Jahr 2022 gesunken ist.
Im äusseren Büromarkt stieg das Angebot auf 190’000 m2
Im äusseren Büromarkt präsentiert sich die Lage genau umgekehrt: Das Volumen der ausgeschriebenen Flächen ist auf über 190‘000 m 2 gestiegen, was einer Angebotsquote von 9.9% entspricht. Im Vergleich mit den äusseren Büromärkten anderer Grosszentren ist dies kein schlechter Wert, er widerspiegelt jedoch ebenfalls das in den letzten Jahren vorherrschende Missverhältnis zwischen Flächenausweitung und zusätzlichem Flächenbedarf. In den letzten zwölf Monaten haben
zwar die meisten ausgeschriebenen Objekte Vermietungserfolge erzielt, postwendend tauchten aber infolge einer nur moderaten Beschäftigungsentwicklung andernorts neue Flächenangebote auf. Diese lassen in Verbindung mit Neubauvorhaben im Rahmen verschiedener Arealentwicklungen – zum Beispiel im Entwicklungsprojekt Hagnau Schänzli in Muttenz oder BaseLink in Allschwil – das ausgeschriebene Flächenvolumen zunehmen.
Moderarter Rückgang der Leerflächen
Das hohe Büroflächenangebot spiegelt sich auch in nach wie vor sehr hohen Leerständen wider. Nach dem Höchststand im Jahr 2021 meldeten indes sowohl Basel-Stadt als auch Basel-Landschaft per 1. Juni 2022 einen Rückgang der leer stehenden Flächen. In Basel-Stadt gingen die Leerstände um 9.6% auf noch 110‘000 m 2 zurück. Trotz des Rückgangs verzeichnete der Stadtkanton damit den zweithöchsten Wert seit Beginn der Leerstandsaufzeichnungen im Jahr 1995. In Basel-Land fielen die Leerstände demgegenüber deutlicher um 19.5%. Auch hier lag der registrierte Wert von knapp 71‘000 m2 noch um substanzielle 21% über dem langfristigen Mittel. Angesichts der vielen laufenden oder anstehenden Arealentwicklungen – wie beispielsweise das Grosspeter Areal, Hagnau Schänzli, Volta Nord und Erweiterungen im Stücki Park– welche die
Baubewilligungen in den letzten Jahren in die Höhe getrieben haben, wird der Angebotsdruck in den kommenden Quartalen voraussichtlich nicht deutlich nachlassen. Immerhin liegt das Volumen der in den letzten zwölf Monaten baubewilligten Büroinvestitionen derzeit mit CHF 19 Mio. sehr deutlich unter dem langjährigen Mittel (Abb. 27). Damit ist eine gewisse Hoffnung verbunden, dass der steile Anstieg des Volumens an ausgeschriebenen Büroflächen zu einem Stillstand kommt. Zumindest vonseiten der Pharmamultis gibt es aktuell keinen Bedarf an weiteren Büroflächen. Stärker als früher entscheiden sich heute sehr viele Unternehmen für eine Umstellung auf Desk-Sharing-Modelle, was den Gesamtbedarf an Flächen reduziert. Insbesondere mit Blick auf die grossen Nachfrager bedeutet dies, dass sie keine Eile haben, zusätzliche Fläche.
Schweiz
Ausblick: Gestärkt in den Abschwung
Das Zwischenhoch kam für den Schweizer Büromarkt genau richtig: Dank sinkender Leerstände und steigender Abschlussmieten kann er sich dem erwarteten nächstjährigen Abschwung einigermassen gestärkt stellen. Weil zudem die in den letzten zwölf Monaten bewilligten Investitionen um 11 % unter dem Langfristmittel bleiben, droht keine übermässige Flächenausweitung. Wenn etwas das Bild trübt, dann das für die Schweiz eher hohe Niveau der Angebotsquoten. Insbesondere in den Vororten der Grosszentren haben in den letzten Jahren immer mehr Flächen Vermarktungsschwierigkeiten gezeigt. Dieser Trend setzt sich fort. Umnutzungen bleiben folglich ein Thema. Sie sind jedoch weitaus schwieriger umzusetzen, als gemeinhin angenommen wird.
Umnutzungen: Einfacher gesagt als getan
Stehen zu viele Büroflächen leer, erklingt rasch der Ruf nach Umnutzungen, zumal Wohnungen in den Städten Mangelware sind. Für eine Umnutzung in attraktiven Wohnraum müssen allerdings zahlreiche Parameter erfüllt sein. Zunächst muss die Umnutzung zonenkonform sein. Dann gilt es, die baulichen Knacknüsse zu lösen und vor allem die hohen Investitionskosten über höhere Erträge wieder einzuspielen. Das ist nicht an allen Standorten möglich. In vielen Fällen machen zudem die Umbaukosten 75 % bis 80 % der Kosten eines Neubaus aus. Das macht deutlich, dass Investoren nur bei einem lange drohenden Leerstand in den sauren Apfel einer Umnutzung beissen. Umnutzungen sind also kein einfaches Unterfangen. Sie sind zwar an diversen Standorten zu beobachten, werden aber kaum ein massenweises Phänomen werden.
Die vollständige Studie «Büroflächenmarkt Schweiz 2023» ist in Deutsch: hier
Foto: © baselbusiness24 / Bildlegende: Die Konsolidierung der Pharmariesen (hier Roche) hinterlässt Spuren auf dem Büroflächenmarkt in Basel
